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暖雪8521

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房地产税或按套征收 按面积官员受不了  

2015-03-05 10:37:19|  分类: 社会万象 |  标签: |举报 |字号 订阅

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3月3日,全国政协十二届三次会议开幕前,政协委员贾康被记者围住采访

3月3日,全国政协十二届三次会议开幕前,政协委员贾康被记者围住采访 供图/CFP

前日,全国政协委员、财政部副部长朱光耀在回应有关房地产税的提问时说,中国怎么开征房地产税,仍在研究的过程中,总的说来由人大牵头,财政部配合,过程要非常谨慎。近日,全国政协委员、财政部财政科学研究所原所长贾康在接受北青报专访时透露,房地产税立法草案内部一直在做。

贾康

全国政协委员、政协经济委员会委员,财政部财政科学研究所原所长,中国财政学会副会长,多年专注房地产税研究,出版《房地产税离我们并不远》。

房地产税最晚应于2017年两会后实施

北青报:去年两会,财政部部长楼继伟提出房地产税立法正在推进,历经一年多,现在有没有新的进展?

贾康:现在比较关键的事情,是什么时候将房地产税法正式纳入全国人大立法程序,尽快开始一审。

北青报:今年可以纳入立法程序吗?

贾康:按照各个方面的表态,应该是这样。十八届三中全会明确要求“加快房地产税立法并适时推进改革”。去年,傅莹女士作为人大发言人,明确表态尽快纳入立法程序。过了一年,今年两会在即,按道理来说应该是有这样的动作。

北青报:要走程序的话,立法的草案已经在准备?

贾康:有所准备,内部一直在做。

北青报:有媒体报道,房地产税最快2016年实施。

贾康:中央政治局要求,财税改革的重点和基本事项应在2016年做出来。按照这个节奏要求,有一个推测,今年应该启动立法,最理想的情况下这个立法程序要走一年,一审二审三审。一审之后,要征求社会意见,在各种意见于讨论中吵得不可开交的情况下,搞不好会推到四审,那么这一年可能走不完程序。希望能走下来,但很有可能会走不下来,就会顺延到2016年,最晚应是推到2017年,在2017年两会上经全国人大审议批准,通过后开始实施。这样才能符合中央关于改革时间表的要求。从这个意义上说,房地产税也是“等不起”的。

土地出让金和房地产税并非只能择其一

北青报:房地产税,公众的理解可能就是把土地和房产合在一起征税?

贾康:房地产合在一起是不动产,放在一起作为征税对象,是市场经济发展中,已经有相对成熟国际经验的制度。在汉语的表述中,房地产税和房产税说起来两者有区别,但实际上指的都是消费住房保有环节上,实施改革从无到有来征收的这个税种。

北青报:十八届三中全会之前,并无房地产税的概念,房地产税与之前说的房产税有什么不同?

贾康:房产税,是1986年全国人大授权国务院依照暂行条例开征的税种,当时规定个人住房免纳房产税。怎么样让它从无到有?曾有开征物业税的设想。为找到一个相对容易操作的便捷路径,那时候认为房产税就是可以利用的一个实操框架。所以说,我国近年先后称呼的物业税、沪渝试点的房产税、要加快立法的房地产税,实际上指的就是一回事。

北青报:你参与了房地产税立法的前期讨论,大家争议的热点包括这一条吧?

贾康:热点有若干。包括房地产税和70年的土地出让金可以一起收吗?在国有土地上征收房地产税有法理依据吗?这两个问题,是我接触到的最会引出愤愤不平情绪的争议之处。有人说,我房子里包含着70年的土地出让金,你再每年征税,重复征收合理吗?老百姓一听往往就会很生气。另外,我接触到的情况是有很多人在说,别的国家征收这个税可以,因为别国的土地是私有的,而中国的城镇土地是国有的,在国有土地上征个人的房地产税,法理上说不通吧?

北青报:应怎样理解土地出让金和房地产税的关系?

贾康:土地出让金的性质不是税而是租金。另外国家还可以凭借政治权力依法开征针对房地产(不动产)的税收。所以租和税是可以合理匹配的关系,并不互相排斥地二者只能择其一,一国制度设计应该使它们并行不悖地适应整个调控体系的优化。另外,多种税、多环节、多次征这种复合税制本身就包含重复征收因素,这里的“真问题”是重复得是否合理的问题。

房地产税应明确“调节高端”

北青报:公众一直担心房地产税会增加个人的负担。

贾康:房地产税作为一种直接税,它的税收负担,按照理论框架应该更多落在有支付能力、比较富裕的社会成员头上。

北青报:这一点涉及房地产税的立法框架?征收的时候面对的重点对象应是高端人群?

贾康:对,房地产税在中国立法过程中,应该尽快明确“调节高端”的路线,让社会大众吃定心丸。

北青报:那么高端的范围可能会如何确定?

贾康:这里有两个技术路线。一个技术路线是第一套房可以排除,剩下的可以征税。第二个技术路线是按照人均平米更精确,不管是多少套房,扣除一定的人均平米后再征税。

北青报:这两种方案你倾向于哪一个?

贾康:按照人均面积还是家庭拥有房屋套数征税,这是房地产税制度设计中争议最多的环节之一。

具体是按套还是按平米?说起来,按套更宽松。如果第一套房不征税,第二套房是不是也可以税率从低?就中国现在的普遍情况和民众心理来看,第二套房可以说是“自己给自己买的商业化社会保险”,征收税率从低具有一定合理性和可行性。但对于第三套、第四套,乃至更多套的房子,不应该再给予税收优惠了。

如搞普遍征收体制内官员也不会接受

北青报:但第一套房子有80平米的和200平米的,显然是不一样的。

贾康:这需要有“开明”一些的考虑。简单、形式上最公平的办法,是按照美国的办法,不做任何扣除,只要是住房,有一平米就征一平米,但这种方式不适合中国,别的不说,体制内的人都受不了。

北青报:为什么体制内的官员接受不了?

贾康:体制内的公务员,不受劳动法保护,工作“白加黑”、“五加二”非常辛苦,辛辛苦苦这么多年,最实惠的是在房改以后,有了一套房,比如在北京,可能是在地段比较好的地方有个100多平米的房子,同时现在一个月收入也才几千块钱。如果房地产税见一平米征一平米,体制内的官员肯定接受不了。

北青报:此前上海、重庆两地的试点有人认为是失败的,没看到对房价立竿见影的影响。

贾康:我不同意这样的看法。首先要肯定这个破冰、试水的作用。一开始要先建框架,柔性切入,不是没影响,但对房价的影响,不那么显著,但以后是有可能趋于越来越显著的。

北青报:一方面希望房地产税柔性切入,使其力度有限;另一方面,我们又希望房地产税成为地方政府主要收入来源,这不矛盾吗?

贾康:其实不矛盾。有声音说,刚开始收一二十亿的房地产税,不算什么东西,所以没用,这不对!这是刚刚切入,要看到以后的潜力,一开始的时候主要是建立制度框架,发挥调节引导的作用,同时也会带出以后越来越有把握组织收入的功能。要看得长远些。

北青报:这中间可能存在什么难题吗?

贾康:我看不出来有什么过不去的问题。

北青报:地方财政税收多了,那给政府交的费是否可以少些?

贾康:对,另外一些东西应清理、整合。目前我国实际开征的18种“正税”里面,与房地产相关的就至少有10种,都应在全面改革视角下作合理协调—收费或许要在清理中间取消,或许要归并,或者某些收费负担需要调减。

房地产税未来也可能扩大到农村

北青报:让房地产税成为主体税源,会不会成为地方政府主要收入?

贾康:不是让它包打天下,也不可能包打天下,还有其他税。中国一些主要的城市区域,若干年后房地产税可能成为最主要的地方收入来源之一。

北青报:房地产税会怎样成为主体税源?

贾康:它会自然而然地成为主体税源。中国的发展大势,是未来还要有4亿人左右从农村居民变成城市居民,要在城市定居都要有房。建成区域会扩大,城市居住的人会翻倍,人均收入会上升,他们的住房形成的税源,对公共金库作出的税收贡献,一定是不断上升的。

北青报:会有人不断进入城市,但大部分人都只买一套房,房地产税会面临枯竭的状态吗?

贾康:不可能枯竭。只买第一套房,不买第二套房,这不符合人均收入上升大趋势和人的需求本性。退一万步说,假如真的普遍出现所有人都只买第一套房,那么可以再修改税法,根据情况,从一开始第一套房的不征税,可以变为根据人均多少平米征税的办法。

我认为我国在可以预见的很长时期内,可能需要坚持住房保有环节税收只是调节高端。但应一起覆盖高端的增量和存量,在按照住房的市场评估值为主要计税依据进行征收的情况下,可采用渐进的模式,逐步扩大到居民存量住房的更大范围,即适当放低“高端”的具体界限,更远的未来,也不排除扩大到农村地区。

不会通过征税让小产权房完全合法化

北青报:此前征求意见的税收征管法,提出个人统一税号,这是提前布局房地产税吗?

贾康:统一税号最直接的作用是为以后的个人所得税改革铺垫,个人所得税是对一个个人,房地产税是对家庭,但管理上,也会凭借税负有相通之处。

北青报:如果确定按家庭、按套征收,征税的房屋价格基数要怎么确定?

贾康:这就是“税基评估”问题。应在征税前进行不动产登记,把全国房屋的基本数据摸清楚,评估税基的时候,可以按照物业税模拟空转的经验,在计算机里设计好软件,将住房的相关数据输入计算机,自动生成评估结果。模拟空转的时候,是分三种不同的类型:制造业的、商业的和消费住房,不同类型,有不同指标体系。消费住房很重要的是要参考市场价值,处理地段因素、朝向因素等各种复杂的因素来作综合评估。

北青报:保障房会怎么考虑?

贾康:我认为对保障房不应该征税,保障房其实就应定位为公租房和共有产权(有限产权)房,没有必要征税,它们已经是作为低中收入者的社会保障来提供了,只有商品房、完全产权房才应纳入房地产税征管收范围。另外,在很长一段时间以内,也不要涉及农村宅基地上的农民自住房。

北青报:那小产权房呢?

贾康:小产权房的问题有待进一步理清。这一次的不动产登记会倒逼出小产权房的分类解决方案。

北青报:不会通过房地产税征收让小产权房合法化?

贾康:不应存在这个“一刀切”处理方案。总体来说,小产权房在既有情况下,主要是农村集体土地上个人宅基地上的房子,以及一些跳过征地环节直接进入市场交易、名为小产权实为买主无产权的房子。只有小产权房在分类处理清楚后,对那些处理成商品房的真正的产权房,在那个时候,再按照法律去覆盖征税。

 

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